Evitez que votre capital ne soit divisé par 3 en ne suivant pas les « conseils » de la presse

A juste titre, le journal Le Figaro relevait hier que les prix de l’immobilier ont encore augmenté en France en 2018 atteignant des sommets jamais égalés auparavant, ainsi qu’on peut aisément le vérifier sur l’excellent site du CGEDD en consultant les statistiques établies par Jacques Friggit à partir des données directement issues des transactions effectivement enregistrées par les notaires.

Ce qui est très fort, c’est que le journal n’hésitais pas alors à recommander d’acheter, au motif que … comme d’habitude … les taux sont bas. Depuis quand recommande t-on à quelqu’un d’acheter et d’investir au motif que les prix n’ont jamais été plus chers ?! Généralement, il me semble que c’est parce que les prix sont bas qu’on recommande à quelqu’un d’investir pour saisir une opportunité et non pas le contraire.

Les taux sont bas, et alors ? La seule chose qui puisse se produire vu leur niveau, c’est qu’ils remontent et qu’alors les acheteurs deviennent insolvables, et donc que les vendeurs soient contraints de baisser leurs prix afin de pouvoir vendre.

Et le journaliste d’enchérir en titrant : « Tout savoir sur les 10 villes où il faut investir en 2018« .  Vous noterez au passage qu’on ne vous recommande pas d’investir, on vous somme de le faire. Il FAUT investie. Sous entendu, si vous ne le faites pas, vous êtes un imbécile.

Reprenons la courbe de suivi de la valeur de l’immobilier français comparé au revenu médian, que j’ai déjà évoquée ici, afin de nous faire une idée objective :

CGEDD

En bleu, la courbe de l’immobilier USA où l’on peut voir la bulle qui a éclaté en 2007 et dont tout le monde s’est accordé à dire que les prix de l’immobilier US avaient atteint des sommets irrationnels. Il me semble que cette seule indication et sa comparaison avec les courbes françaises, espagnoles et anglaises devrait inciter à la plus grande prudence.

En noir, la France … dont les prix sont plus de 60% plus chers (en € constant, c’est à dire en tenant compte de l’inflation) que ce qu’ils étaient en 2000 avant l’introduction de l’€uro mais aussi et surtout plus chers d’au moins 40% que ce qu’ils ont été en moyenne et sans discontinuer de 1965 à 2000, avec certes des variations, mais sans jamais atteindre un pareil niveau de prix totalement fou.

On pourra nous raconter tout ce que l’on veut, nous parler des taux bas ou bien encore de la démographie etc. … personne ne nous fera croire que le revenu moyen français a augmenté de 60% et que les niveaux de prix actuels permettront à ceux qui ne le peuvent pas aujourd’hui de devenir acquéreur plus tard. Chacun de nous connaît par ailleurs la situation des banques de la zone euro ainsi que des finances du pays, toutes choses qui permettent d’affirmer , sans toutefois il est vrai pouvoir dire quand avec certitude, que les prix reviendront tôt ou tard vers leur moyenne tendantielle, baissant se faisant d’au moins 30% et plus probablement de 40%.

C’est pourquoi conserver de l’immobilier en France aujourd’hui, surtout alors que de nouvelles taxes sont en préparation, est une pure folie. Et le fait de vouloir se porter acquéreur maintenant relève d’une pathologie grave nécessitant un internement immédiat.

Dans le tableau qui suit, j’ai comparé 3 scénarios simples pour illustrer les conséquences des différents choix que chacun fera.

Le 1° concerne une personne qui détient et conserve un bien immobilier en France, d’une valeur de 200.000 € et qui voit la valeur de son patrimoine diminuer une première fois après une chute de 30% du marché immobilier, puis une seconde fois à l’occasion d’un retour au franc occasionnant une dévaluation (prudente) de 30%.

Le 2° concerne cette même personne mais qui vendrait son bien et conserverait ses avoirs en euros, et ne subirait « que » la dévaluation lors de l’abandon du l’euro et du retour au franc.

Le 3° vendrait et convertirait son cash en dollars US, en le plaçant dans une banque fiable, sujet que j’ai déjà évoqué dans de précédents articles.

M1

Comme on peut le voir, la différence de capital à l’issue des évènements hautement prévisibles varie du simple au double selon que notre investisseur aura été prudent et avisé, ou pas.

On atteint même un facteur de 1 à 3 avec des hypothèses à 40% au lieu de 30%, toutes choses qu’il est certes difficile d’évaluer par avance avec précision, sachant qu’en général, quand la tendance d’inverse, elle le fait brutalement et en excès :

M2

Partant du constat objectif et indiscutable des niveaux irrationnels de prix et anticipant la baisse du marché immobilier et l’implosion de l’euro système, je ne saurais que recommander à ceux qui détiennent de l’immobilier de le vendre le plus rapidement possible, tandis qu’à ceux qui n’en ont pas de s’abstenir de l’envisager dans ce contexte.

Les autres seront tondus, comme les bons moutons qu’ils auront choisi d’être.

Les choses sont simples à comprendre et chacun est libre d’agir selon ses convictions. Personnellement, j’ai cédé tout mon immobilier l’an dernier et comme j’ai déjà eu l’occasion de l’expliquer, j’ai placé tout mon cash en USD et en Yen.

Ci-dessous un graphique trouvé ce jour sur le site de l’INSEE qui confirme sans surprise l’augmentation hallucinante et disproportionnée de l’immobilier français :

Capture d’écran 2018-06-05 à 18.50.23

 

Mise à jour : je suis tombé sur cette vidéo intéressante, postérieure à la rédaction de cet article, laquelle reprend, développe et conforte mes analyses et arguments.

2 commentaires sur “Evitez que votre capital ne soit divisé par 3 en ne suivant pas les « conseils » de la presse

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Thème : Baskerville 2 par Anders Noren.

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