Immobilier : sauve qui peut

Je connais au moins 3 raisons pour lesquelles les gens aiment l’immobilier :

  • C’est d’abord en effet l’un des rares placements qui présente un effet levier important. Dans un marché libre, avec des prix rationnels, l’immobilier permet d’investir dans un bien d’une valeur jusqu’à 20 fois supérieure à son épargne, lequel se finance en grande partie par sa location et/ou l’économie d’un loyer. C’est donc un bon choix, à condition que le marché fonctionne normalement, ce qui n’est pas le cas en France. J’y reviendrai dans quelques lignes ;
  • La 2° raison est purement psychologique et tient généralement à la pression que l’un des membres d’un couple exerce sur l’autre sur le mode : je voudrais moi aussi avoir un « chez-moi », j’en ai marre de payer des loyers à perte etc. … Le choix d’investir selon ces critères n’est pas lié à un choix économiquement rationnel et a donc peu de chances de produire des effets qui n’étaient pas espérés. Je suis bien conscient que c’est difficile à admettre mais c’est bien souvent la réalité. Je suis surpris de constater que les gens investissent plusieurs centaines de milliers d’euros en s’engageant pour 15, voire 20 années, sans se préoccuper d’étudier la rentabilité de leur investissement selon les différents scénarios possibles.
  • Les gens considèrent enfin que « la pierre » c’est sûr, c’est un actif tangible qui peut résister à toutes les crises et qu’en cas de krach, il leur restera au moins ça. Ce n’est pas faux mais est-ce parce qu’il s’agit d’un actif tangible qu’il faudrait accepter de le payer bien plus cher que sa valeur réelle ?

L’immobilier présente pourtant un gros désavantage que les politiques avides de taxes ont bien compris. C’est un placement captif et absolument pas liquide (vous ne pouvez pas vendre la cuisine pour récupérer une partie de votre cash et vous ne pouvez pas partir à l’étranger avec votre maison dans votre valise si les choses tournent mal fiscalement comme nous avons de bonnes raisons de le craindre).

Macron a instauré l’ISF immobilier et les collectivités locales, toutes plus en faillite les unes que les autres, augmentent les taxes locales sans aucune pudeur, conscientes que c’est une source de revenus facile et que les malheureux propriétaires n’ont aucun échappatoire. La rentabilité de l’immobilier est souvent nulle une fois que l’on déduit les différentes taxes qui lui sont appliquées : taxes locales, CSG, CRDS, impôts sur les revenus, ISF, etc. …

Le tsunami arrive :

J’aurai l’occasion de revenir sur la santé des banques dans un prochain article mais quiconque a fait quelques efforts de recherche sur le sujet comprend facilement que l’argent gratuit et les vannes du crédit vont bientôt brutalement se refermer, si bien que le marché de l’immobilier, qui en dépend directement, va se resserrer. C’est simple à comprendre : si les acheteurs et nouveaux entrants ne peuvent plus avoir de prêts (on raisonne en grandes masses), alors le nombre de biens en vente va se retrouver mécaniquement être très supérieur au nombre des acheteurs potentiels, lesquels seront en situation de force et pourront âprement négocier, aidés en cela par la banque qui veillera à la « cohérence et la corrélation » du prix payé avec ce qu’elle sait du marché.

Pas grave ?

Je vous invite à consulter le site CGEDD : Prix immobilier – Evolution à long terme (merci à monsieur Jacques FRIGGIT) qui présente un historique des prix de l’immobilier de 1936 à aujourd’hui. C’est factuel, simplement basé sur les chiffres de notaires, et en un mot, c’est effrayant !

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« Source : CGEDD d’après INSEE, bases notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Freddie Mac, FHFA, R. Shiller,S&P/C-S, Census Bureau, Bureaus of Economic Analysis and Labor Statistics, UK Office for National Statistics, Nationwide,Destatis, Gewos, INE, Ministerio de Fomento, R. Vergés, Centraal Bureau Voor de Statistiek.  La méthodologie d’un indice peutinfluer sur sa croissance tendancielle: les différences entreles tendances longues des divers indices représentés sur ce graphique peuvent être causées au moins pour partie par des différences de méthodologie. Cf. § 2.3.2. de[3]. »

Il n’y a pas besoin d’être grand devin pour comprendre ce qui va se passer sous peu. Regardez (en bleu) la courbe des prix de l’immobilier USA au moment de la grande crise de l’immobilier US de 2007 et comparez à l’actuelle courbe des prix de l’immobilier en France !

De plus en plus de biens ne trouvant pas preneurs vont se retrouver sur le marché avec des propriétaires pris à la gorge et contraints de vendre à tout prix (perte d’emploi, déménagement, divorce …), y compris aux enchères. Et bien qu’on nous rabâche le contraire au motif qu’il n’y a pas assez de logements, les loyers baisseront aussi car ce n’est pas le nombre des demandeurs qui fait le prix, c’est leur capacité à payer.

Les prix stratosphériques et décorrélés de tout réalisme économique qui ont été atteints en France et en Espagne (le Royaume-Uni est dans une situation différente bien que l’avenir pour l’immobilier y est aussi sombre) sont le fruit de la politique de taux négatifs de la banque centrale européenne. Une bulle gigantesque s’est formée. Quand la politique de crédit gratuit de la BCE s’arrêtera, et elle s’arrêtera, nous assisterons à un bain de sang, les prix revenant à leur moyenne historique (le tunnel de Friggit), voire probablement en dessous car quand un marché baisse dans la panique, il a tendance à le faire dans l’excès. A ce moment là, et à ce moment là seulement, c’est à dire lorsque personne n’en voudra, je me tournerai à nouveau vers l’immobilier.

Vous êtes prévenus, vendez !

Perso, c’est fait.

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Thème : Baskerville 2 par Anders Noren.

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